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一季度杭州商業地產市場:杭州辦公樓租金水平小幅波動

  • 杭州寫字樓網
  • 2020/4/16 9:32:18
導讀:根據仲量聯行、戴德梁行等機構公布的一季度數據報告,過去3個月,杭州辦公樓市場的空置率微漲,租金水平呈現小幅波動,零售市場開始加速洗牌,消費券精準發放雖已顯成效,但復雜的內外部市場環境,使得零售市場在短期內仍持續面臨嚴峻考驗。

    (原標題:辦公樓租金水平小幅波動 金萍)

    近期,西湖邊曾紅極一時的LINE FRIENDS咖啡廳閉店停業了,知名甜品店許留山也出現部分門店關閉、收縮的情況,去年就舉步艱難的共享辦公已有不少正在選擇退出市場……雖然城市各行各業正在有序恢復,但受疫情影響,大家還是關心杭州的商業地產市場狀況如何。

    根據仲量聯行、戴德梁行等機構公布的一季度數據報告,過去3個月,杭州辦公樓市場的空置率微漲,租金水平呈現小幅波動,零售市場開始加速洗牌,消費券精準發放雖已顯成效,但復雜的內外部市場環境,使得零售市場在短期內仍持續面臨嚴峻考驗。

    空置率微漲,租金水平小幅波動
    杭州辦公樓市場總體穩定

    仲量聯行的報告顯示,復工初期人員活動受限、經濟效益減少,使得企業近期擴租計劃擱淺,一季度辦公樓市場新增租賃交易量環比減少超過50%,整體空置率微漲,租金水平呈現小幅波動。

    但在仲量聯行杭州、南京、武漢分公司總經理辛毅看來,橫向比較,杭州的辦公樓市場表現還是較為穩定的。“從全國層面來看,甲級辦公樓租金僅次于北上廣深的情況下,波動浮動小于這些一線城市,這和杭州的數字經濟基礎,以及近兩年市場專業化程度的不斷提升不無關系。此外,杭州的辦公樓空置率也低于我們覆蓋的十六個重點城市平均空置率水平。”

    其中,一項數據顯示,成熟運營的高品質辦公樓內企業抗風險能力普遍較強,一季度甲級辦公樓空置率還環比下調了0.4%(為25.4%),而小微企業迫于經營壓力出現退租,乙級辦公樓空置率環比上升0.9%(為12.4%)。

    分析原因,主要還是由于杭州有近七成的甲級辦公樓面積由韌性產業承租,如金融、房地產和專業服務類企業等。國資金融類企業租賃面積大,承租能力強,成為主要需求動力。同時,疫情重點扶持的企業一季度租賃需求增長,包括醫療器械,塑料礦材等原材料的貨物進出口及中間渠道公司等,占總需求量的近10%。此外,科技互聯網產業以及生物醫藥大健康產業、環境保護關聯產業因本次疫情事件的突發而有所獲益,這部分行業在后續需求上具有潛在的增長活力。

    租金方面,一季度甲、乙級辦公樓租金環比均下調0.4%,目前整體租金為4.3元/平方米/天。從市場情況看,大業主普遍保持觀望態度,僅少數業主出臺針對老租戶優惠政策,對于新客則給予較大條件談判空間,另有通過調低短期內停車費及管理費、電費等政策方便租戶復工。乙級租賃市場平均租金則因小業主心理預期降低而持續下挫。值得一提的是,疫情同時對核心商務區內聯合辦公造成的沖擊繼續擴大,多家知名品牌運營商擱淺擴張計劃,或將退出市場。

    對于杭州辦公樓市場的后市預期,仲量聯行方面認為,市場對此次疫情有一定的風險抵御能力,發生大規模行業調整風險較小,但后期壓力仍不小。據統計,2020年將有六個項目共計約40萬方體量入市,而新增需求的放緩將拉升年末甲級辦公樓空置率至30%以上,整體租金保守預計將下調2-3個百分點。

    網紅店關閉、空置率小幅回升
    零售行業加速洗牌

    相比辦公樓,零售方面受疫情的沖擊更為直接和顯著。隨著逐步有序重啟,商場和商家均在第一時間恢復營業,但客流的大幅下降使得商家面臨極大的銷售和運營成本壓力,同樣影響到了零售物業。

    據悉,聚餐的人員限制以及居家隔離對消費習慣的改變,使大型餐飲首當其沖。統計顯示,一季度杭州整體優質零售物業市場核心區與非核心區空置率分別環比微漲0.6%和0.5%,凈吸納量的流失主要由中餐品類商家現金流短缺及經營不善導致。

    同時,盡管多數項目出租率保持平穩,但商家對擴張需求的審慎態度,以及一季度的租金實際收繳率折損,讓部分項目降低預期,租金走勢減弱:核心區首層租金環比下跌0.8%,非核心區租金增幅從疫情前的逐步收窄進入到下跌階段,環比下跌1.0%。

    值得關注的是,最近大家議論較多的LINE FRIENDS咖啡廳關店、許留山收縮等尚屬個例,還是在市場接受范圍內,不過,市場的洗牌預計將在未來半年內更為明顯的體現。正如我們已經親身感受到的,疫情的出現迫使品牌商在流量獲取、營銷方式、顧客維護等方面加速創新:多家高端品牌餐飲加入外賣行列;服飾、美妝及運動品牌協同商場業主通過直播、線上商城、社群營銷等方式增加銷售額;而許多健身、培訓行業亦首次開啟線上模式,以增強客戶粘性和積累私域流量;越來越多零售物業業主方的推廣重點將從美術陳列和IP概念回歸到更實際的銷售額提升上……

    從商務局公布數據顯示,杭州市政府開放消費券申領后,商業消費等數據已逐步恢復。不過,下一階段將持續考驗商家的應對和經營能力,有品牌會退出,也會有新的品牌嘗試打開市場。仲量聯行等機構方面預測,從整體市場的業態格局來看,短期內出現大規模調整的可能性較低,但不排除二季度空置率出現大波動的可能,新租賃需求或至下半年才有望逐漸釋放。

關鍵詞:杭州商業地產,杭州辦公樓市場
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  • 來源:杭州日報
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